Kancelaria Radców Prawnych Górski&Szetela

 I. Czym są wady fizyczne ?
 
Pod pojęciem wadach fizycznych należy rozumieć niezgodność rzeczy sprzedanej z umową. W przypadku umowy deweloperskiej mogą się one przejawiać się w następujący sposób:

1. lokal mieszkalny bądź dom jednorodzinny nie ma właściwości, które powinien mieć ze względu na cel oznaczony w umowie deweloperskiej albo wynikający z okoliczności lub przeznaczenia,

2. nie ma właściwości, o których istnieniu deweloper zapewnił nabywcę,

3. nie nadaje się do celu, o którym nabywca poinformował dewelopera przy zawarciu umowy deweloperskiej, a deweloper nie zgłosił zastrzeżenia co do takiego jej przeznaczenia,

4. doszło do wydania przedmiotu umowy w stanie niezupełnym.

W praktyce najczęściej stwierdza się wady w postaci krzywych ścian, nieszczelnych okien lub drzwi balkonowych, braku elementów wyposażenia, pękających tynków, odpadających kafelków, nieprawidłowo ułożonej kostki brukowej, czy też problemów z wentylacją. Znaczną część wad nabywca jest w stanie zauważyć jeszcze przed rozpoczęciem prac wykończeniowych. Zdarza się jednak, że wady ujawniają się po upływie pewnego czasu. Jako przykład można wskazać pojawienie się korozji biologicznej na ścianach po upływie kilku lat od zamieszkania w lokalu mieszkalnym (domu jednorodzinnym), co samo w sobie wady nie stanowi, ale może świadczyć o wadliwie wykonanej wentylacji lub nieprawidłowym ociepleniu budynku.

 II.  Jaki jest termin na zgłoszenie stwierdzonej wady?

W pierwszej kolejności należy zwrócić uwagę na wskazaną w powyższej ustawie możliwość zgłoszenia zauważonych wad do protokołu odbioru lokalu lub domu jednorodzinnego. Wówczas deweloper, w terminie 14 dni od dnia podpisania  protokołu jest zobowiązany doręczyć nam oświadczenie o uznaniu bądź nieuznaniu zgłoszonych wad. Jeżeli deweloper odmawia uznania wad, musi w oświadczeniu wskazać przyczyny odmowy. Jeśli jednak wady uznał, termin na ich usunięcie wynosi 30 dni od dnia podpisania protokołu. W sytuacji, gdy przy dołożeniu należytej staranności wady nie da się usunąć w 30-dniowym terminie, deweloper może wyznaczyć inny termin, uzasadniając przy tym zwłokę.
 

 Jeśli jednak wada nie była zauważalna w momencie podpisywania protokołu i została stwierdzona dopiero po upływie pewnego czasu, omawiana ustawa odsyła nas do przepisów Kodeksu Cywilnego (dalej „kc”) dotyczących rękojmi przy sprzedaży. W takiej sytuacji, na mocy wskazanych przepisów możemy skorzystać z uprawnień jakie daje nam rękojmia i zgłosić wady w terminie późniejszym. Nabywca powinien jednak pamiętać, że zgodnie z art. 568 § 1 kc, odpowiedzialność dewelopera jest ograniczona czasowo i przysługujące nabywcy roszczenia przedawniają się, jeżeli wada zostanie stwierdzona po upływie 5 lat od dnia wydania nabywcy przedmiotu umowy. Ważną kwestią jest również to, że w umowie deweloperskiej nie można ograniczyć prawa nabywcy do zgłaszania wad w terminie późniejszym, jeżeli nie zostały wskazane w protokole odbioru.
 Z punktu widzenia nabywcy, istotne jest również to, że deweloper nie może powoływać się na treść art. 561 § 3 kc i nie może odmówić usunięcia wady zgłoszonej do protokołu odbioru z tego względu, że wymagałoby to poniesienia nadmiernych kosztów.

 
 III. Kto może wystąpić z roszczeniem o usunięcie wady?
 
Wady stwierdzone w lokalu mieszkalnym bądź domu jednorodzinnym powinny zostać zgłoszone przez właściciela (współwłaścicieli).Bywa jednak, że wady fizyczne stwierdza się na elewacji budynku, na dachu, na klatkach schodowych, w windach, czy też instalacjach wspólnych dla wszystkich mieszkańców (gazowa, CO, wodno-kanalizacyjna). Jeżeli wady zostały stwierdzone w części wspólnej nieruchomości (nabywca lokalu mieszkalnego nabywa jednocześnie udział w części nieruchomości wspólnej, która również objęta jest ochroną z tytułu rękojmi), wówczas praktycznym rozwiązaniem jest dochodzenie roszczeń przez wspólnotę mieszkaniową. W tym celu konieczna jest cesja wierzytelności. Nabywcy lokali mieszkalnych przelewają na wspólnotę mieszkaniową uprawnienia do dochodzenia roszczeń z tytułu stwierdzonych wad fizycznych nieruchomości wspólnej. Jest to o tyle korzystne rozwiązanie, że nabywcy poszczególnych lokali nie muszą bezpośrednio angażować się w proces dochodzenia roszczeń od dewelopera.

 IV. Jakie roszczenia przysługują nabywcy ?

Rodzaj przysługującego roszczenia będzie w dużej mierze zależał od tego, jak istotna jest wada. Należy pamiętać, że zgłoszeniu podlegają wszelkie wady, nie tylko te istotne. Przykładowo, jeżeli rzeczywista grubość wylewki cementowej nie odpowiada grubości wskazanej w projekcie architektonicznym, a okoliczność ta pozostaje bez większego wpływu na używanie przedmiotu umowy, mimo to przysługuje nam prawo dochodzenia roszczeń z tytułu wady fizycznej rzeczy sprzedanej.

Możemy zatem domagać się ze strony dewelopera podjęcia następujących działań:

1.      usunięcia bądź naprawienia wady przez dewelopera i na jego koszt,

2.      obniżenia ceny lokalu (domu jednorodzinnego),

3.      odstąpienia od umowy sprzedaży - przysługuje w przypadku stwierdzenia wad na tyle istotnych, iż uniemożliwiają one korzystanie z przedmiotu umowy.

Wybór, co do zasady, należy do nabywcy. Żądanie należy wskazać w piśmie skierowanym do dewelopera. Jednakże należy mieć na uwadze to, że żądanie powinno być współmierne do zaistniałej wady.

 W sytuacji, gdy deweloper odmawia spełnienia żądania, nabywcy przysługuje prawo dochodzenia swojego roszczenia na drodze sądowej.